parlons défiscalisation
L’optimisation immobilière, ou défiscalisation, regroupe l’ensemble des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement immobilier locatif en France .
Il s’agit d’utiliser les dispositifs fiscaux mis en place par les gouvernements successifs pour concentrer l’investissement des contribuables sur le logement et ainsi de soutenir la construction de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens.
Défiscaliser une partie de ses revenus grâce à la défiscalisation immobilière, au-delà de la réduction d’impôt obtenue, permet d’investir en immobilier locatif et de se créer des revenus complémentaires.
Le plus difficile reste à savoir quel(s) dispositif(s) vous correspond et c’est pourquoi je mets toutes mes connaissances sur le sujet à votre service.
Les dispositifs fiscaux disponibles en 2025
DENORMANDIE
La loi Denormandie reste active en 2025 et encourage la rénovation de logements anciens situés dans certains centres-villes. La réduction d’impôt dépend du coût des travaux et de la durée de mise en location.
La réduction d’impôt, plafonnée à un investissement maximal de 300 000 euros, est calculée en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location du logement :
– Pour une période de location de 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du prix du bien ;
– Pour une période de location de 9 ans : réduction d’impôt de 18 % du prix du bien ;
– Pour une période de location de 12 ans : réduction d’impôt de 21 % du prix du bien.
MALRAUX
La loi Malraux continue d’offrir en 2025 une réduction d’impôt significative pour la restauration de biens immobiliers situés dans des zones protégées, telles que les sites patrimoniaux remarquables.
Les taux de réduction peuvent atteindre jusqu’à 30% des dépenses engagées pour les travaux de restauration et déduire leurs déficits fonciers résultant de leurs autres dépenses sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (comme en régime commun).
Cet avantage fiscal s’applique aux immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.
LMNP Loueur en Meublé Non Professionnel
Cet alternative à la loi CENSI-BOUVARD offre des avantages fiscaux, notamment grâce au régime réel permettant l’amortissement du bien et la déduction des charges, ce qui peut réduire significativement l’imposition sur les revenus locatifs.
Est considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublés, dans la mesure où :
– il perçoit moins de 23 000 € de recettes locatives brutes annuelles ;
– son activité de loueur ne représente pas 50 % de ses revenus (pour l’application du pourcentage de 50 %, le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels).
MONUMENTS HISTORIQUES
Les propriétaires d’immeubles classés Monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire bénéficient d’un régime fiscal spécifique très avantageux, notamment lorsqu’ils entreprennent des travaux de rénovation.
Les charges de restauration, d’entretien et les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Si ces charges excèdent les revenus fonciers, le déficit foncier est imputable sans limitation de montant sur le revenu global, et l’excédent non utilisé est reportable sur six ans.
Ce dispositif n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Pour en bénéficier, le propriétaire doit conserver le bien au moins 15 ans et respecter certaines conditions liées à l’usage du bien.
Ce régime constitue un levier puissant de préservation du patrimoine national, tout en offrant une optimisation fiscale significative
DÉFICIT FONCIER
Le déficit foncier se produit lorsque les charges liées à un bien loué (travaux, charges, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) dépassent les loyers perçus. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Pour les travaux de rénovation énergétique ambitieux (amélioration de la classe énergétique d’un logement très énergivore), ce plafond est relevé à 21 400 €, sous conditions de devis et de réalisation entre 2023 et 2025.
Le propriétaire doit louer le bien sans interruption jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sous peine de remise en cause fiscale.
L’excédent de déficit non imputé est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ce dispositif encourage la rénovation des logements tout en offrant une optimisation fiscale intéressante aux bailleurs.
DÉMEMBREMENT
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits :
- La nue-propriété : le nu-propriétaire détient le bien mais ne peut ni l’utiliser ni en percevoir les revenus.
- L’usufruit : l’usufruitier a le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers, et gère seul la location ou l’occupation du bien.
Ce montage est souvent utilisé pour transmettre un bien tout en conservant l’usage ou les revenus, ou dans le cadre d’investissements où l’usufruit est cédé temporairement (15 à 20 ans) à un tiers exploitant. À l’issue, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement, sans fiscalité supplémentaire